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      舊樓加裝電梯分幾個步驟

      編輯:東莞市富士電梯有限公司時間:2018-07-03

      舊樓加裝電梯分幾個步驟
         準備接孫女放學的陳伯一走下六樓,便大大地喘了一口氣,即使拄著拐杖,他仍頗感吃力。陳伯今年68歲,住在荔灣區龍津街道的一棟7層的老樓里。隨著年紀的增大,感覺腿腳遠不如以前利索了。陳伯說,上下樓成了出門的難題,有時候小孫女著急上樓寫作業,他完全跟不上,只得一個人在后面走走停停,一層一層地慢慢爬梯,一趟下來往往需要半個多小時,十分辛苦。

        最近周圍的好幾棟老樓都安裝了腳手架準備加裝電梯,陳伯又重新燃起希望。然而陳伯對此一竅不通,只聽說要跑好幾個部門,來來回回的好幾趟。第一步要做什么就難倒了陳伯。于是,他來到了位于寶盛新家園的荔灣區舊樓宇加裝電梯服務中心,了解加裝電梯的整個流程。

        加裝電梯“長路漫漫”,其中不僅有很多繁瑣的工作,還需要協調鄰里關系,在許多街坊看來是“難關重重”。很多加裝成功的街坊在享受著電梯便利的同時,紛紛感嘆當時“加梯路”的艱辛;也有許多有加裝想法的街坊,因為不清晰加裝電梯的流程,在一籌莫展中望而卻步。加裝電梯從征求住戶意見開始,需要一路“過關”,直到電梯安裝成功,可能歷時八九個月甚至更久。而“牽頭”裝梯的樓主們,要擔任“協調員、會計、出納、監理……”各種各樣不同的角色。

        第一步

        協調業主意愿

        什么樣的住宅樓才符合加裝電梯的條件?除了要滿足 4層及以上的多業主無電梯住宅外,還要符合一定的要求,比如電梯不能侵占市政建設的道路空間;如果電梯需要占用居民們出行的通道,那么剩余通道的寬度至少要保證有1.5米;如果通道還要過機動車,那這條通道至少要有4米寬。這些都是能否裝梯的硬性條件。

        此外,加裝電梯,不能全部業主一擁而上,這就需要最先選取3~5位業主作為“帶頭人”。這些“帶頭人”,最好是有精力又有空閑,并且要有業主們的授權委托書作為證明。陳伯說,現在樓里還沒有推舉出代表,畢竟裝電梯不是個小事,多幾個人也好一起商量著來。而這個階段要準備的文件還有加建電梯同意書,這兩份材料都需要有2/3以上的業主簽字同意,而且,簽字業主的房屋面積也要占該住宅樓總面積的2/3以上。這兩個2/3也被稱為是“雙2/3”,是申請加裝電梯的必需條件,如果簽名數量不達標,即使到了報建那一步也會無功而返。同時,同意增設電梯的業主還要在報建審批階段提供身份證復印件和房產證等證明材料。

        陳伯聽完有些犯難,“這同意書是什么樣子的?我也沒有弄過啊”。荔灣區舊樓宇加裝電梯服務中心就有《授權委托書》《加裝電梯同意書》等文件的模板。一些電梯公司表示,他們也會提供所需文件的模板。

        在很多樓主看來,這一關尤為不易?!坝械娜苏f建完電梯擋光了、不通風,還有對價格分配方案不滿意的,也有人不說什么原因,反正就是不裝(電梯)!”荔灣區一棟住宅樓的樓主孔先生回憶說,雖然他們已經裝好電梯,但最初征求意見的協調工作費了他不少口舌。

        陳伯對此深有感觸,在兩年前就有業主征集過其他業主們的意見,“大家對電梯的需求都很強烈,但卻在如何分攤費用方面始終沒有達成一致”,因為有些住戶覺得裝電梯沒必要,不愿意出這筆錢,也有業主認為方案不合理,“跟其他人一比感覺虧了”。就這樣一推就推了兩年,陳伯遺憾地說道。

        在2016年廣州市頒布的《廣州市既有住宅增設電梯辦法》提出了價格分配方案的參考建議:“以第三層為參數1、第二層為0.5、第一層為0,從第四層開始每增加一個樓層提高0.1個系數等?!币簿褪钦f如果一棟7層、每層都有2戶人家的老樓加裝一部電梯的費用是60萬元,那1樓的住戶不需要花錢,2樓每戶則需要繳納2.3萬元,3樓則是4.6萬元,4樓是5.1萬元,5樓是5.5萬元,6樓是6萬元,7樓最高,需要繳納6.5萬元。

        一般而言,價格分配方案會根據不同住宅樓的實際情況進行調整。對于廣州老城區普遍存在的7~9層住宅樓,廣州某電梯公司的羅經理提供了另一種計算方式,他建議以5樓為基準點,往上每層增加20%的費用,往下每層減少20%的費用。如果電梯的安裝對于低層業主影響較大,甚至可以由高層用戶集體出資進行彌補,“光照、通風等方面均受影響的話,適當地補償一些也是正常的”。按照這種方案,一棟7層、每層都有2戶人家的老樓如果要安裝60萬的電梯,1樓的住戶需要出1萬元,2樓則是2.1萬元,三樓是3.2萬元,4樓是4.3萬元,5樓是5.4萬元,6樓是6.4萬元,7樓則是7.5萬元。羅經理說,對加裝電梯有異議的有一大部分是低層住戶,他們接觸到的客戶中,有將近一半的客戶是因為沒有協調好低層住戶的費用和補償問題,最終無奈放棄了加裝電梯的想法。

        此外,大打“人情牌”也會在緩解鄰里矛盾、調和意見中“神助攻”。家住執信南路的阿叔羅仲哲作為裝梯成功的“過來人”稱,在他協調的過程中,還會拉上一兩個老人到不同意的業主家溝通。他認為,耐心和恒心十分重要,“向不同意的業主說清楚情況,一次不行就兩次”,最多的時候,羅仲哲與一戶業主談了五六次,從一開始不讓進門、雙方站在門口講道理,到后來進門談話,再到最后業主點頭簽名。羅仲哲說這里面也是要講究方法的,“一定不能生氣地去談,不要激化高低層業主之間的矛盾”,他稱,很多時候,也要轉變觀念,老樓裝電梯,更重要的是為了居家養老,提高宜居環境。

        不僅如此,站在業主的角度,換位思考、互相體諒也是調和“制勝”的“法寶”。

        “電梯怎么安裝,方案可協調變通”,羅仲哲說,根據業主意見,他們的電梯方案選擇了跳層設連廊,繞過對連廊從自家窗前過有異議的業主。在裝梯過程中,有部分業主代表僅以兩個2/3的業主作為目標,其中難免會有業主感到自己不受重視,權利沒有受到保障,可能會引起反彈。羅仲哲說,要立足以爭取百分之百業主同意為目標。

        同時,羅仲哲支招稱,與把幾個有異議的業主召集在一起相比,1對1的調和效果會更好。

        也有市民反對的原因是擔心老樓加裝電梯會產生安全問題,尤其是低層用戶,對打通橫梁是否會影響樓體結構存疑。有市民建議,街道、規劃等部門可加大宣傳力度,普及裝梯常識。

        在前期的協商過程中,最好將其他事項一起討論。比如確立電梯的使用者與管理者、增設電梯費用的預算方案和籌集、后期電梯的維護和分攤方案以及協調持不同意見的業主等,達成一個大概統一的意見。減少在之后支付費用、與電梯公司簽約等步驟的變數。羅仲哲說,前期工作不充分,就很容易“碰釘子”。

        第二步

        簽約電梯公司

        獲得業主的支持后,下一步就是樓主找電梯公司商討電梯增設方案了。隨后,帶著上述材料,業主代表就可以找到具有資質的建筑設計單位討論電梯的增設方案。目前廣州大部分合法合規的電梯公司都具備設計電梯增設方案的資質。電梯公司會派專員去現場測量,評估樓房是否具備安裝電梯的條件以及給出初步的設計方案。在荔灣區的舊樓宇加裝電梯服務中心,有10家電梯企業入駐其中。

        羅經理稱,目前增設電梯的整體費用在55萬元~80萬元左右,報價則會根據不同的樓宇情況和電梯類型有所變化。

        目前廣州市加裝的電梯類型主要有混凝土結構、玻璃鋼結構以及“積木式”電梯三種。其中,混凝土結構報價便宜,也是目前最主流的方案,但對采光、通風影響較大。玻璃鋼結構是指以鋼結構和玻璃幕墻為主,這種設計對低層住戶采光的影響較小,但價格要貴不少。而且業內人士提醒,南方夏季高溫時間較長,觀光電梯需要在井道設置時考慮井道內通風、散熱功能,避免溫度過高。最后一種則是目前新型的 “積木式”電梯,會在現場進行井道組裝,所需空間小,輕便靈活,有租賃和購買兩種服務模式,價格也有高有低,但由于制造廠家和產品較少,還需考慮后續有更換零配件需求時的供應情況。

        在確定電梯類型時,還要注意樓房是否自帶電梯井。據了解,廣州大部分老舊居民住宅都沒有電梯井,業主需要向廣州市國土資源與規劃委員會申請建設工程規劃許可。如果樓房自帶電梯井但一直沒有修建電梯,就不需要這一許可了。

        業主代表們要帶著三個不同樓層的三個業主的房產證與身份證復印件,到區規劃局提調本樓宇的相關檔案,如建筑圖紙、地形圖、地質勘查報告等。電梯公司將根據這些材料來設計加裝方案。完成了前期準備、可行性分析、資料收集和初步協商后,業主代表就可以和電梯公司確定合作意向,簽訂協議。協議內容包括設計圖紙、工程合同等,雙方明確責任,加裝電梯的工作也正式展開了。羅經理告訴陳伯,如果一切順利,從電梯公司設計到施工再到完工,至少還需要3個月的時間。

        有業主代表抱怨說,明明向電梯公司交了報建費,結果卻因為住宅樓不符合裝梯條件,報建沒有通過,電梯裝不了,報建費也“打了水漂”。故而,上述避免“踩雷”的工作十分重要。

        此外,在與電梯公司簽署合同時,也要看清裝梯費用是不是包含發票的價格。有電梯公司的合同明確寫明報價不含稅。廣東金宏橋律師事務所主任律師趙善啟表示,若無特殊約定,報價應該包括開發票的內容。

        第三步

        報建審批

        有電梯井的樓房可直接進入施工環節,而廣州大部分老舊居民住宅都沒有電梯井,則還需要“報建”。許多電梯公司表示會全程負責,從旁協助,補齊材料。許多小事可以“代勞”。但在重要的環節,比如向規劃部門遞交的立案申請等,還是需要業主代表本人到場并簽字。

        業主們討論通過電梯公司的設計方案后,需要所在地街道辦和廣州市國土資源與規劃委員會的審批。街道辦方面,業主代表需要自己手寫《增設電梯證明》并簽名,街道辦蓋章確認。而規劃部門的審批則更為專業。除了電梯公司要準備的設計圖紙和平面規劃圖等材料外,業主代表需要填寫《申請函》以及《廣州市國土資源和規劃委員會立案申請表》?!渡暾埡分幸f明申請辦理事項的基本情況、辦理原因、基本要求和其他需要特別說明的事項。

        在遞交的材料中,除了已經準備好的《加建電梯同意書》以外,還有兩份書面文件是需要“雙2/3”業主簽字和“按手印”同意的,分別是加裝電梯的設計方案和費用分攤的方案,費用分攤方案里則包括工程預算及籌集方案、維護保養方式及分攤方案和對相關利益受損方的資金補償方案。

        若材料齊全,設計方案符合相關規定,業主將收到來自規劃部門發放的《關于核發批前公示圖的函》。并將其與業主們同意增設電梯的書面文件以及設計方案張貼在住宅樓的顯著位置,公示不少于20天。若這20天內無有效反對意見,便可以拿到區規劃部門核發的《建設工程規劃許可證》了。再到街道辦和消防部門辦理開工備案后,電梯公司就可以按照設計圖紙開始施工了。

        需要注意的是,在遞交材料前,一定要確認簽名業主數量是否達到“雙2/3”以及其他相關材料是否齊全,避免多跑冤枉路。同時,有市民提議是否可以在“批前公式”的費用上,有關部門可以進行相應的補貼。

        第四步

        施工安裝

        除了批前公式,在電梯施工期間,還需要進行批后公示,標明工程內容和施工時間。但期間若還有業主提出異議,則是沒有效力的。

        電梯建好后并不意味著就一勞永逸了,依然還面臨著維護與管理的問題。每部電梯在投入使用前還需區特種設備安全監督管理部門辦理電梯使用登記。除此之外,小區同意增設電梯的業主們還要用書面協議的形式來確定電梯的使用者和管理者。

        而在安裝電梯中還可能會遇到電線、電話線、光纖等線路阻礙電梯安裝的情況,這個時候就需要有關部門將這些線路遷移。有市民稱,他們住宅樓的線路遷移費全部算下來要8萬元,這對于他們來說有些昂貴。市民提議是否可以通過政府補貼的方式進行扶持。

        加裝電梯導視圖

        1.通過授權委托書選舉業主代表,組建“加裝電梯籌備委員會”。

        2.專業人員預判住宅樓是否符合裝梯條件,對樓內業主進行前期摸底。了解哪些業主受裝梯影響大,以及是否有什么比較好的解決方案。

        3.和電梯公司簽約,確定設計方案,與持反對意見的業主協商。

        4.向區規劃部門申請《建設工程規劃許可證》。需要文件:

       ?。?) 申請函及立案申請表

       ?。?) 申請人的身份證明文件

       ?。?) 電梯公司提供的設計圖紙及相關安全規范證明

       ?。?) “雙2/3”業主的身份證復印件和房產證等證明材料,以及同意增設電梯和送審設計方案的書面文件

       ?。?)與相關業主進行協商的書面材料

       ?。?)其他法定資料

        符合要求后進行批前公示,全面征詢增設電梯利害關系人的意見,公示期不少于20天。

        5.辦理《建設工程規劃許可證》,并向街道辦和消防部門備案。

        6.土建施工環節:根據實際情況辦理管線移位、增裝電梯獨立電表等業務。

        7.交付驗收環節,確定使用管理者和維保機構,日常管理、維護。

        8.運行使用。

        廣州各區特色

        荔灣區

        陳伯此次來咨詢加裝電梯之前,就聽說荔灣區對加裝電梯的樓宇有10萬元的補貼,陳伯告訴記者,“有了這筆錢,再去和其他人商量報裝電梯的時候應該會容易不少”。根據荔灣區的舊樓加裝電梯補貼政策,加裝一部電梯將會有10萬元的補貼。

        荔灣區搭建了政府、企業和志愿者的舊樓宇加裝電梯工作一站式服務平臺——舊樓宇加裝電梯服務中心。中心里除了電梯企業外,還邀請了一批有加裝電梯工作經驗的志愿者參與其中。市民可以通過服務中心全方位了解舊樓宇加裝電梯的籌備方法、技術要求、申報程序、建設方式、日常管養等知識。

        越秀區

        如果陳伯在越秀區,可以到越秀區政務服務中心開設的既有住宅增設電梯業務專窗進行加裝電梯的咨詢,現場還有區國土規劃局、區建設水務局、區市場監管局工作人員指引報建流程和預審申報材料。此外,還在全區18個街道政務服務中心設置專窗。這樣一來,陳伯可以在區政務服務中心了解到增設電梯所需要的全部材料和手續,大大提高了辦事效率。

        番禺區

        如果陳伯在番禺區,番禺區由政府部門牽頭,由本地電梯企業與增設電梯業主直接溝通洽談,將企業優惠直接送上門。陳伯坐在家中,就會有電梯公司前來了解情況,并享受到增設電梯的專項優惠。除此之外,番禺區還送出三大優惠激勵措施,對參與既有住宅增設電梯的低保、低收入困難家庭,全額補償其增設電梯分攤費用。

        天河區

        如果陳伯在天河區,就能夠從街道辦那里領取到《天河區既有住宅加裝電梯工作指引匯編》及《天河區既有住宅加裝電梯業務辦理指南》,其中對如何在天河區加裝電梯有詳細的指引和規劃。

        據了解,天河區對區內符合標準的新加裝電梯項目實現“應推盡推”,對完成加裝電梯并取得特種設備登記證的,按一個梯口補助10萬元的原則“應補盡補”。

        還將對各街道辦及各社區居委會相關人員進行電梯加裝工作的業務培訓,將工作人員培訓成為“裝梯專家”,到時,陳伯只需求助街道辦和居委會就能得到最專業的服務和指導。

        海珠區

        如果陳伯在海珠區,陳伯可以根據海珠區《廣州市海珠區既有住宅增設電梯辦事指南》了解在海珠區加裝電梯的各種情況。在《指南》里,詳細提供了各項業務的受理部門、地址和咨詢電話,省去了許多奔波,節約了時間。同時,海珠區已公布征求意見稿,將為符合標準的舊樓加裝電梯提供補助,一個梯口一部電梯給予補助10萬元,做到“成熟一個推進一個”。


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